Břetislav Hrabě: Facka za zdražení peněz nás ještě čeká, firmy budou padat

Nad dopady vysoké inflace nejen na finančních trzích, jak v poslední době změnili své chování investoři nebo jak se dále bude vyvíjet trh s hypotékami rozebíral v podzimním vydání magazínu Premium Brno Břetislav Hrabě, výkonný ředitel a partner STOIX. V rozhovoru se také dozvíte, jak naše společnost vznikla a jaké máme do budoucna plány.

Už déle než rok a půl žijeme v prostředí nebývalé inflace, meziroční index spotřebitelských cen v některých měsících dosahoval i více než 17 procent. Letos v létě inflace konečně klesla pod deset procent, což jsou ale pořád čísla, která tu naposledy byla před čtvrtstoletím. Jaké jsou z vašeho pohledu hlavní dopady do ekonomiky?

„Nechci zlehčovat extrémní situaci, v níž nyní jsme, ale na druhé straně máme za sebou druhou extrémní situaci, kdy jsme v letech 2013-2016 zažili inflaci výrazně pod inflačním cílem ČNB, a to hodně blízko nule. Současný stav je špatně, ale z ekonomického hlediska, a vůbec z hlediska vnímání ekonomiky jak firem, tak běžného člověka, byl také extrémně špatný ten předchozí stav. Když růst cenové hladiny rozprostřeme do uplynulých patnácti let, tak jsme na komfortní inflaci 2,1 % ročně. Tím to chci jen zasadit do kontextu. My jsme si uvykli na to, že inflace neexistuje, ale ona existuje a musí tu být. A v posledních zhruba dvou letech jsme ji schytali naplno za předchozí období stagnace.”

A ty ekonomické dopady?

„Dopad je z mého pohledu finančníka dvojí. Za prvé a především vzrostla cena peněz. Myslím, že se řítíme do velkých problémů, protože jestliže se lidé a firmy nyní zdrojují třikrát dráž, musí se to projevit. Zatím tu zatáčku všichni vybírají po diagonále, protože v předchozím období nulové inflace si mnohdy vytvořili značné rezervy, nezaměstnanost byla mizivá, platy rostly, vypadalo to, že na co sáhneme, se nám povede. Ale teď nás ta primární facka ze zdražení peněz ještě čeká. Uvidíme v následujících kvartálech, co nás všechno potká.

A pak tu je a bude řada sekundárních dopadů. Například se zabrzdily hypotéky, takže zpomalil i development, zejména bytový. Na druhé straně by se mohl rozhýbat zamrzlý pracovní trh, protože některé firmy zákonitě začnou krachovat nebo minimálně propouštět, což zvedne nabídku volných pracovních sil. Takže když to shrnu, myslím si, že ty skutečné dopady jsme ještě nezažili.”

Udržovat cenovou stabilitu je úlohou centrální banky. ČNB začala s monetární restrikcí ve formě zvyšování základních sazeb už od léta 2021. Skončila loni v létě, kdy dvoutýdenní repo sazbu stanovila na sedm procent. Zazněl přitom nejeden hlas, že se zvyšováním sazeb přestala příliš brzy a nechala je vzhledem k míře inflace příliš nízko. Sdílíte tento kritický postoj?

„Nesdílím. Myslím, že kdyby centrální banka zvedala sazby dál a víc, období vysoké inflace by nebylo výrazně kratší. Možná bych byl naopak trochu mírnější i za cenu toho, že by to období bylo delší. Inflace teď tabulkově padá, ale to jsou statistická čísla. Jestli je to důsledek zvýšené repo sazby nebo spíše uklidnění na energetickém trhu, to už zřejmé není. Ale pokud by to utažení měnové politiky bylo opatrnější, byl by menší i ten následný dopad zdražení peněz na firemní sektor. V případě domácností by se asi nic podstatného nezměnilo. V zásadě se totiž lidé dělí na dvě skupiny. Jedni jsou zodpovědní a finančně gramotní, pořád si vytvářejí rezervy a jsou schopni ustát menší i větší krize. Jen prostě sáhnou do rezerv v jiný čas, než původně plánovali. A pak jsou ti druzí, kteří si rezervy nevytváří, a ti mají problém tak či tak. Ale se zdražením peněz se alespoň někteří z těch, kdo jsou zvyklí žít na dluh, dostanou víc do rovnováhy, protože si přestanou kupovat věci, které nepotřebují, za peníze, které nemají.”

Vidíte nějaký horizont, kdy by se inflace mohla vrátit do časů idylických dvou až tří procent?

„Když ČNB vyhlásila repo sazbu sedm procent, považoval jsem ji za extrémní. Byl jsem větší optimista a myslel jsem si, že třeba v druhé polovině tohoto roku už bychom se mohli vracet k normálu. Teď skromně laicky odhaduji, že se to dá čekat v druhém pololetí 2024, možná až v prvním pololetí 2025.”

Na jedné straně vzestup cenové hladiny rozežírající hodnotu hotovosti, na druhé straně růst úroků, a tedy zdražování peněz. Jak se tenhle mix promítl do chování investorů?

„Rozdělili se na několik skupin. První byli ti, kteří nechávali peníze v bance za nula procent, když byla inflace řekněme jedno dvě procenta, a byli v pohodě s tím, že zhruba o procento hodnoty svých úspor přicházejí, protože vedle toho vydělávali nějaké peníze, platy skokově rostly, a nic je nenutilo dělat investiční rozhodnutí. Jenže pak přišla průměrná inflace 12 procent, oni v bance na spořicím účtu dostali po zdanění úroků ve váženém průměru třeba tři procenta, a přicházeli tak o devět procent. A to už je bolelo. Takže se zvedli a začali hledat jiné formy zhodnocení. A tady se to zase štěpí. Byli takoví, kteří uvěřili nabídkám slibujícím porazit inflaci. Jenže v normálním světě nelze vyváženou investicí porazit inflaci 12 procent. Nechci být přílišný skeptik, ale obávám se, že tihle investoři často spláčou nad výdělkem, protože nakonec přijdou o celý svůj vklad plus míru inflace. Ti rozumnější si našli investici s výnosem třeba sedm osm procent a přijali fakt, že je lepší krvácet čtyři pět procent než devět procent. To jsme rámcově probrali ty aktivnější, a pak jsou lidé, kteří ekonomiku vlastně moc nevnímají, jsou potěšeni, že jim teď banka dává úrok čtyři procenta proti někdejší nule, a přisypou tam ještě víc peněz. Ačkoli strop pro čtyři procenta je třeba milion, pak už jsou to jen procenta dvě nebo třeba nula nula nic. Ono obecně platí, že Češi extrémně využívají banku, nejvíce z celé střední a západní Evropy.”

Projekt BRIXX Brno, do kterého můžete s naší pomocí investovat

Už jste se toho částečně dotknul, ale jak hodnotíte celkovou reakci finančních trhů? Nabídly držitelům hotovosti nějakou investiční šanci se inflaci ubránit?

„Trhy investic lze rámcově rozdělit na domácí a globální. Ty globální moc reagovat nemohly, protože v každém regionu inflace startovala jindy a jinak reagovaly i centrální banky. Pokud třeba nakupujete globální koše akcií, ovlivňuje je spousta faktorů, někde ty akciové tituly skokově rostly, někde zase skokově propadly – podle oborů, teritorií a dalších parametrů. Když se podíváme na domácí nabídku investičních příležitostí, tak ti rozumní, kteří využívali bankovní i soukromé investorské peníze, měli kvůli dražšímu financování nižší marži, ale když přisypali na úrocích bance, přidali třeba jedno dvě procenta i soukromým investorům, aby si je udrželi. Čili jestli jsem zhodnocoval klientům ve stabilních, třeba nemovitostních, sektorech o pět, šest, sedm procent, tak dnes je to sedm, osm devět procent. Větší prostor tam prostě není.

Ale pak byli i takoví, kteří si řekli, že se lidé při extrémní inflaci chytí na kde co, a slibovali mnohdy nemožné. Určitě si myslím, že bude muset kolabovat dluhopisový trh, protože těm, co se zdrojovali dlouhodobě dluhopisy, v tomto období ten ekonomický propočet nákladů prostě nemůže vyjít. Pokud investorům nabídnou osm procent, celkové náklady včetně distribuce pro ně budou 11 nebo 12 procent, a to neutáhnou. Zajímavý segment budou nejspíše pohledávky, protože když začnou padat firmy, tak se bude dát vydělat na jejich pohledávkách.”

Mezi Čechy a Moravany jsou hodně oblíbeným investičním přístavem zmíněné nemovitosti. Úrokové sazby z hypoték se ovšem ztrojnásobily a hypoteční trh loni meziročně propadl zhruba o 80 procent. Lidé si hypotéky přestali brát v očekávání jejich opětovného zlevnění. Je takové očekávání na místě?

„Určitě to není správné očekávání, protože hypotéky za dvě tři procenta tu nebudou ještě dlouho dobu, možná nikdy. Pokud se inflace ustálí mezi komfortními 2,5 až čtyřmi procenty, tak hypotéky budou za tři až 4,5 procenta. Většina hypoték na vlastní bydlení je generační produkt na 20 let a jestli si někdo bral hypoteční úvěr s tím, že v těch 20 letech sazba nevyletí na šest procent, byl prostě hazardér. Hypotéky také jedou v nějakém cyklu a v roce 2010 byly běžně za šest procent, o deset let dříve možná za sedm osm procent. Takže pokud někdo potřebuje řešit bydlení, trefil se zrovna do toho vrcholu, ale nemá cenu to vysedět, ten vrchol by stejně přišel, jen v jiné době. Moje rada zní vzít si roční fixaci a po ročních fixacích se dopracovat ke třem čtyřem procentům a ty pak zafixovat na šest deset let. Na lidech už je vidět, že to začínají chápat. Prodeje bytů oživují, tempo je vlažné oproti situaci před dvěma roky, ale rozjíždí se to.”

Hodně lidí kupovalo byt nikoli pro vlastní potřebu, ale jako investici…

„Pokud chci byt jako investici na pronájem a nemám odpovídající vklad v hotovosti, tak bych ho neměl vůbec kupovat. Investiční pyramida má jasnou hierarchii a začíná na akciích, dluhopisech, penzijních fondech. Až když mám volné řádově miliony korun, investuji do bytu. To má svoje pravidla, jenomže tím, že deset let neměla žádná pravidla inflace a teď je zase nemá, tak se lidé chovají jako školáci, když hrajou fotbal a běhají všichni za balonem.”

Vzniklo také očekávání, že vzhledem k zastavení prodejů zlevní byty. Vývoj cen novostaveb to nepotvrzuje, nastala stagnace, ale žádný výrazný pokles. Jak vidíte v tomto směru nejbližší budoucnost?

„U nových bytů pokles nepřišel a nepřijde, protože vy je levněji nepostavíte. Naopak cena stavebních materiálů a práce vzrostla. Takže nelze zlevnit, jen tak dva tři roky nepůjdou ceny vzhůru. Pak zase postupně začnou růst, ale pozvolna ne skokově. Pád second handu je v pořádku, ten nikdy neměl takto vyrůst. Nahoru ho vytlačila jen velmi přehřátá poptávka. Zejména panelákové byty ze sedmdesátých let jsou papírově dávno po smrti, ty se nikdy nestavěly na 50-60 let. Ano, zateplily se, vyměnila se okna, balkony, vytrhala se umakartová jádra, ale jejich ceny se nikdy neměly dostat, kam se dostaly. Může za to i nedostatečná nabídka nových bytů, ale to jsme u stále probíraných územních plánů a povolovacích procesů v České republice. Myslím si, že second hand ještě trochu klesne, a pak bude také opět růst, ale výrazně pomaleji než novostavby.”

Rezidence Žižkova – jeden z nejluxusnějších brněnských projektů v naší nabídce

Byty zažily neuvěřitelně růstovou dekádu a přinesly majitelům vysoká zhodnocení, teď se to zadrhlo. Jak si vedly v tom posledním období inflace a zdražení peněz další realitní segmenty – retail, kanceláře, průmysl?

„U bytového developmentu je zpětná vazba vždycky vidět okamžitě, protože je navázaná na soukromou poptávku a hypotéky. U dalších nemovitostních segmentů je to složitější. Dnes se dá těžko predikovat, jak se bude chovat cena kancelářských komplexů, logistických center a retail parků, protože nejsou skoro žádné transakce. Ono se totiž vesele obchodovalo do roku 2020, transakcí byly mraky, v případě kanceláří a logistiky šlo víc o nový development, retailu se tolik nestavělo, ale hodně se překupoval. Vypadalo to, že sektor obrovský roste, ale on rostl velmi podobně jako segment bytů, protože byla přehřátá poptávka. Za covidu ovšem trh úplně zamrzl. A když děláte jakékoliv ocenění, vycházíte ze spousty modelů, ale jeden z faktorů je reference podobných obchodů na trhu. A to je teď jenom hádání z křišťálové koule. Pokud se trh neoživí, tak se správci fondů, které jsou do velké míry majiteli těchto nemovitostí, mohou začít chovat oproti nadšeneckému období předchozích let velmi konzervativně a přeceňovat směrem dolů. Nehledě na to, že kancelářské komplexy se staví pořád dál a už to lze vidět tady na brněnském i pražském trhu, že řada majitelů výrazně zlevňuje, protože nemůžou sehnat nájemníky. Logistika zažila velký rozmach za covidu s růstem online obchodu, poptávka po ní je pořád, ale už není tak masivní. Nicméně ten segment by ještě mohl krátkodobě růst, ale u kanceláří a retailu takový optimista nejsem.”

Sečteno podtrženo, poslední rok a půl přinesl změny, které tu nebyly od finanční krize. Ve FIPOXU jste na to zareagovali svým vlastním způsobem a založili jste projekt STOIX. Co si od něj slibujete?

„Já jen upřesním, že STOIX je jen jedna z věcí. My reagujeme také tím, že zakládáme retailový fond nájemního bydlení, což se u developera naší velikosti samo nabízí, protože ve chvíli, kdy se situace vrátí do nějaké rovnováhy, nebude fungovat to, že vyprodáte všechny byty dřív, než kopnete do země. Dokonce si myslím, že neprodáme všechny byty ani po dostavbě. Vždycky budou bytové jednotky v prvním patře, které nejsou tak atraktivní. A my si při dnešní napjaté ekonomice projektů, kdy zdražily peníze, práce, materiál, nemůžeme dovolit pětinu bytů, které nám tvoří zisk, prodávat další tři roky. Proto vytváříme svůj nemovitostní fond, kam budeme převádět neprodané byty, de facto je prodáme investorům, budou se pronajímat a posléze prodávat zájemcům o bydlení jako second hand. Výnos fondu bude konzervativní, kolem čtyř až šesti procent, poplyne do něj nájem, který ty výsledky bude ještě trochu zlepšovat. Takže to byla naše první reakce. A pak jsme založili STOIX.”

Co se pod tímhle názvem skrývá?

„Říkali jsme si, že když je dnes hlavním problémem podnikatelů cena peněz, pojďme tedy udělat projekt, který jim pomůže ty peníze zlevnit. Propojí investory a majitele podniků, pomůže s finančním řízením, protože finanční ředitelkou menší či střední firmy, která je na trhu 20 let, bývá bez urážky její účetní z roku 2000. Tyto podniky mívají ve finančním řízení a zdrojování hodně rezerv. Je na místě se například ptát: potřebujete tento typ úvěru nebo ne? Nemáte úvěry přezajištěné? Financovali jste se někdy cizími investorskými penězi? Já jsem v předchozí pozici deset let řešil velmi podobné věci a říkal jsem si, proč s tímto know-how nejít na trh. Ve FIPOXU jsme si vytvořili oddělení finančního řízení, analytické oddělení, které tam potřebujeme mít, a jejich kapacitu můžeme prodat i ven. Řadu dalších služeb umíme zprostředkovat. Podnikatelsky je to celé založeno na tom, že ve chvíli, kdy klientovi uspoříme peníze, necháme si za to z té úspory zaplatit, ale také máme ambici potom tu úsporu spravovat. Takže se to synergicky celé spojuje.”

Tým STOIX

STOIX je tedy takříkajíc „vaše dítě“?

„Já jsem tu myšlenku nosil v hlavě dva roky, co jsem odešel z bývalé pozice, ale když nastoupila inflace, hasili jsme aktuální ohýnky a na spuštění tohoto projektu nebylo tolik času. Nakonec je to dobře, protože teď bude více poptávek po našich službách. Když svítí slunce, tak nepoznáte ani přítele, ani to, jak máte životaschopné podnikání. My si s tím slovem životaschopné dost hrajeme, protože být zdravý a být životaschopný, to jsou dvě různé disciplíny. Já můžu být zdravý, ale když vyskočím na Marsu do neživotaschopného prostředí bez kyslíkové bomby, tak umřu za dvě minuty. Naše ambice je vytvářet klientům životaschopné prostředí.”

Když se člověk podívá na strukturu STOIXu, vypadá jako obří firma s ohromným záběrem. Nerozmáchli jste se až příliš?

„Každá firma má bolístku v jiné části a kdybychom začali třeba jenom financováním, tak bychom spoustu firem museli nechat na střídačce. Ale je potřeba férově říct, a už jsem to zmínil, že my dodáváme vlastními silami služby spojené pouze s pojištěním, hypotékami, bankovním financováním, mezaninovým financováním a strategickým finančním řízením, další služby nakupujeme a zpostředkováváme.”

Co bude i podle dosavadních sondáží poptávky těžiště vaší činnosti?

„Základ je standardní audit přímých nákladů na financování a pojištění. To totiž podnikatelé obvykle nechávají běžet, dokud se nedostanou do problémů nebo je nepostihne pojistná událost. Takže třeba bez ohledu na podmínky zůstávají u stejné banky, která jim v začátcích věřila. Ale určitě budou vznikat i poptávky po ocenění firem, po převedení do svěřeneckých fondů, po hledání strategického partnera nebo po zajištění prodeje firmy. Důvodem je mimo jiné to, že spoustu podnikatelů čeká generační výměna, a leckdy nemají komu svou firmu předat.”

Kde vidíte STOIX za pět let?

„Vidím ho jako firmu, která na jedné straně bude mít stovky zákazníků konzumujících nabízené, zejména poradenské, služby, a na druhé straně bude spravovat peníze stovek, možná tisíců kvalifikovaných investorů. Obrat spravovaného kapitálu předpokládám v miliardách korun a počet projektů, které budeme tímto financovat, v jednotkách nebo v nižších desítkách.”

Mohlo by vás zajímat

Novinky

29. 01. 2024

Realitním projektem roku 2023 je brandýská rezidence Na Mariánské cestě od DOMOPLANu. Developer získal i další ocenění

Rezidence Na Mariánské cestě, kterou staví náš strategický partner společnost DOMOPLAN v Brandýse nad Labem, se stala absolutním vítězem ocenění Realitní projekt roku 2023. Uspěla tak v kategorii Cena architektů. Ocenění získaly i další stavby developera – brněnská rezidence Pekárenský dvůr a aparthotel Lesní stráně, který staví v Jeseníkách. DOMOPLAN se tak stal developerem s největším počtem cen.

Video

27. 12. 2023

Břetislav Hrabě: Ceny nových bytů klesat nebudou, slevy lze časem očekávat například u staré panelové zástavby. Po období drahých peněz si realitní trh oddechne

Podívejte se na rozhovor s Břetislavem Hrabětem, výkonným ředitelem společnosti STOIX.

Rozhovory

20. 12. 2023

Nemovitosti patří mezi nejstabilnější investice, jejich hodnota roste i v krizových obdobích, říká Tomáš Vavřík

Jeho developerský fond DOMOPLAN SICAV, a.s. patří mezi nejoblíbenější nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů (FKI) na trhu. S objemem majetku 2,2 miliardy Kč je momentálně největším veřejně nabízeným fondem působícím pod správou AVANT Investiční společnosti. „Jsme unikátní v tom, že poskytujeme investorům přednostní zhodnocení – zjednodušeně řečeno mají ve výnosech přednost před zakladatelem. To pro ně představuje dlouhodobě stabilitu, protože výnos fondu pro ně konstantně zajišťuji bez ohledu na externí výkyvy trhu,“ říká jeho zakladatel Tomáš Vavřík, majitel developerské společnosti DOMOPLAN, která pro STOIX představuje strategického partnera.