Nemovitosti patří mezi nejstabilnější investice, jejich hodnota roste i v krizových obdobích, říká Tomáš Vavřík

DOMOPLAN se zaměřuje na výstavbu prémiových rezidenčních projektů a holiday resortů, zároveň nabízíte možnost investovat do pěti vašich FKI. Můžete nám jejich fungování více přiblížit? 

„Naší vlajkovou lodí mezi fondy je DOMOPLAN SICAV, a.s., který jsme založili před sedmi lety. Za tu dobu se stal největším veřejně nabízeným fondem spadajícím pod správu AVANT Investiční společnost, která je největší investiční společností v Česku specializující se na zakládání, správu a administraci fondů kvalifikovaných investorů. Objem majetku našeho fondu v této chvíli přesahuje 2,2 miliardy Kč. Mezi fondy na trhu kvalifikovaných investorů tak patříme mezi lídry.

Po úspěšném pětiletém fungování jsme se i na základě podnětů od našich partnerů a investorů rozhodli, že se vedle toho vydáme cestou také projektových fondů. Jejich založení je vždy navázáno na výstavbu konkrétního developerského projektu, zvláště takových, které svou velikostí přesahují investiční objem několika miliard. Příkladem je projekt BRIXX Brno a jeho fond BRIXX SICAV, a.s. Jednotlivé fondy se poté liší konkrétní nabídkou, výší procentuálního zhodnocení nebo dobou výběru investice. Rád bych také podotknul, že všechny naše fondy jsou nemovitostní se zaměřením na development.“

Už jste to částečně naznačil ve vašem základním členění. Můžete ještě blíže uvést, v čem spočívají výhody investování samostatných fondů?

„V zásadě jsou dva typy investorů – ti, kteří dávají přednost našemu hlavnímu fondu, který má trvalou kontinuitu a má rozmanitější portfolio až 20 projektů. A druhou skupinou jsou investoři, kteří raději investují do jedné konkrétní nemovitosti. U ní mohou v průběhu sledovat, jak se výstavba vyvíjí, a následně po dokončení mohou samotnou investici proměnit na nákup bytu. Jelikož poptávka po této formě investování byla stále větší, rozhodli jsme se založit také několik projektových fondů, které představují další atraktivní investiční příležitost – konkrétně se jedná o již zmíněný BRIXX SICAV, a.s., dále také DOMOPLAN – Pekárenský dvůr SICAV, a.s., DOMOPLAN – Na Mariánské cestě SICAV, a.s. a DOMOPLAN – Projekty Brno SICAV, a.s. U těchto fondů nabízíme větším investorům (nad 10 /20 milionů Kč) větší zapojení do průběhu projektu a také vyšší výnos Prémiových investičních akcií (PRIA) 11,0-11,1 % p.a.

Po dokončení projektů se následně projektový fond uzavře, případně bude realizovat další projekt. Každá z těchto nabídek má odlišné výhody a záleží na subjektivní strategii investora, jakou cestou se vydá. Většina investorů v současné době investuje do hlavního fondu, protože chtějí investovat do rozmanitějšího portfolia, kde je velký objem majetku, a své prostředky tak diverzifikovat.“

Kdo tedy chce své finance více diverzifikovat, měl by u vás investovat do DOMOPLAN SICAV, a.s.? 
„Nabízíme i další možnosti. Kromě hlavního fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. máme také výběr fondů zvaný FIPOX SELECTION. Prostřednictvím AVANT Investiční společnosti je možné investici jednoho milionu korun, která je minimálním vkladem pro fondy kvalifikovaných investorů, rozdělit v tomto případě na tři díly namísto klasického vložení pouze do jednoho fondu. FIPOX SELECTION spojuje dva rozdílné investiční segmenty, development a energetiku, díky čemuž poskytuje podstatné výhody svým investorům. Polovina investice jde do Clean Energy Fund SICAV, a.s. a zbylé dvě čtvrtiny rovným dílem mezi BRIXX SICAV, a.s. a DOMOPLAN SICAV, a.s.“

Jaké je zhodnocení vašich fondů? 

„Ve všech našich fondech nabízíme přednostní zhodnocení – zjednodušeně řečeno klienti mají ve výnosech přednost před zakladatelem a naopak případnou ztrátu hradí přednostně zakladatel. To pro ně představuje dlouhodobou stabilitu, protože výnos fondů pro ně konstantně zajišťuji bez ohledu na externí výkyvy trhu. Také právě proto mají investoři naše fondy v tak velké oblibě. Narozdíl od jiných nemovitostních fondů, které se zvláště v dnešní době potýkají s propady cen nemovitostí nebo přeceněním dolů, u nás investoři tento problém nepoznají. Tato ,,garance“ je formou redistribuce až do výše fondového kapitálu tzv. výkonnostních investičních akcií, který tvoří cca 25 % NAV fondů. To je naše unikátnost a velká výhoda.“ 

Kdo patří k vašim typickým investorům? 

„Portfolio našich investorů je poměrně široké, dnes máme přes 1 800 investorů. Jedná se o tzv. kvalifikované investory – osoby, které již s investováním mají zkušenosti, dokáží svůj majetek spravovat a mají dostatek finančních prostředků na to, aby minimálně jeden milion korun vložili do našich fondů. Vysoký počet investorů také dokládá naše přední postavení na trhu fondů kvalifikovaných investorů. Důvodem je nejen to, že je náš investiční produkt oblíbený, ale také fakt, že nemovitosti jsou stále vyhledávaným a stabilním investičním prostředkem. V oblasti prémiových rezidenčních staveb, na kterou se dlouhodobě zaměřujeme, je zájem klientů ještě větší. Investoři chtějí být součástí našeho příběhu, díky čemuž porážíme konkurenci.“

Od září 2023 jste se rozhodli sáhnout k navýšení výnosů. Proč jste k tomuto kroku přistoupili? Jaké výhody díky tomu investoři mají?

„Jako finanční entita se snažíme být v co největší možné míře proobchodní. V momentě, kdy na peněžním trhu docházelo k navyšování úrokových sazeb a závratně rostla inflace, museli jsme reagovat. Společně s AVANT Investiční společností jsme proto rozhodli, že navýšíme zhodnocení pro investory, aby pro ně byly výnosy ještě zajímavější zejména vzhledem ke konkurenčním termínovaným vkladům v bankách. Jsme flexibilní a když se trh vyvíjí určitým směrem, chceme dát investorům možnost většího užitku. 

Od září jsme proto u našeho hlavního fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. prodloužili období zvýšeného výnosu Prioritních investičních akcií (PIA) ve výši 8,0 až 8,1 % p.a. až do konce roku 2026. U dalších tří projektových fondů BRIXX SICAV, a.s., DOMOPLAN – Na Mariánské cestě SICAV, a.s. a DOMOPLAN – Projekty Brno SICAV, a.s. poté došlo k navýšení prioritního výnosu u PIA na 9,0–9,1 % p.a, taktéž s platností do konce roku 2026. U posledních dvou jmenovaných fondů jsme zároveň přistoupili i k dalším dílčím krokům například v podobě zkrácení investičního horizontu nebo splatnosti odkupu.“

Jakou mají investoři záruku, že jde o stabilní a bezpečné investování? 

„Fondy kvalifikovaných investorů jsou přísně regulovanou entitou, což byl od začátku jeden z klíčových důvodů, proč jsme se rozhodli je založit. Investoři zde mají vyšší stupeň ochrany svých prostředků než například u dluhopisů. Tyto fondy podléhají regulaci a dohledu ze strany České národní banky, AVANT Investiční společnosti coby správce a také příslušného depozitáře fondů. Samotný developer, který v rámci fondů zajišťuje výstavbu konkrétních projektů, je kontrolován nezávislými finančními institucemi. I já sám mám ve fondu vložené vlastní finanční prostředky, které samozřejmě taktéž podléhají kontrole třetích stran.“

V Česku působí řada fondů kvalifikovaných investorů, v oblasti nemovitostí až dvě třetiny. V čem se od ostatních odlišujete? Proč by měli kvalifikovaní investoři vložit finance právě do vašich fondů? 

„Oproti konkurenci máme široké portfolio projektů, dlouhodobé stabilní zhodnocení a zajímavý objem majetku s nízkým zadlužením. U hlavního fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. při objemu majetku více jak 2,2 miliardy Kč tvoří vlastní kapitál 1,734 miliardy Kč. Podstatná část mých vlastních prostředků je investována ve fondech, což zároveň slouží jako finanční polštář pro přednostní vyplácení externích investorů. Většina ostatních fondů je zakládána s minimálním vlastním vkladem a následně žije výhradně z peněz investorů. My máme fondy proto, abychom investovali společně s investory. Nabízíme jim, aby se na rozvoji daných projektů podíleli společně s námi.

Tím, že má DOMOPLAN jako přední developerská společnost velký počet rozestavěných a rozplánovaných projektů, dává investorům výhodu diverzifikace portfolia. Projekty na sebe kontinuálně navazují: zatímco některé jsou ve fázi dokončování a doprodeje, jiné jsou ve stádiu zahájení výstavby nebo dokončování potřebné dokumentace pro výstavbu. Přesně proto víme, kdy se bude který projekt dokončovat nebo zahajovat, tak aby zde byl neustálý tok peněz. To je zároveň velkou výhodou developerského fondu, který funguje na principu nákup-prodej. V našem případě to znamená, že nakoupíte, postavíte a prodáte nemovitost. Co prodáte, to se vám vrátí v hotovosti. Jsme proto schopni investorům stále vyplácet peníze. To je zásadní rozdíl oproti fondům, které fungují pouze na principu držby, pronájmu a valuace nemovitostí.“

Není za současné situace segment nemovitostí pro investování příliš rizikový?

„Výhoda nemovitostí je, že nejsou dlouhodobě ve stagnaci, pouze někdy zpomalují. Když se podíváte na historii vývoje cen nemovitostí, je evidentní, že nemovitosti prakticky nikdy nepřestaly vydělávat. Vydělávají stále, pouze v některých obdobích jako například v roce 2008, se jejich výkon pozastavil. Následně se však růst opět rozběhl například až o 10 procent, čímž se vyrovnalo předcházející období. Podobné je to i v současnosti, kdy došlo ke zpomalení. Lze očekávat, že hodnota nemovitostí půjde příští rok znovu nahoru. Profitabilita je v našem segmentu z dlouhodobého hlediska zřejmá, a proto je tento segment stále natolik investorsky oblíbený a žádaný.“

Trh s bydlením, hypoteční trh i celý segment stavebnictví zažívá již více jak rok turbulentní časy, hovoří se ale o postupném zlepšování celkové situace. Jaký vývoj očekáváte v dalším roce? 

„Předně je potřeba říct, že trh je stále živý – zájem o byty je pořád. V Brně stále chybí takřka 5 tisíc bytů. Obecně je poptávka po nemovitostech stále vysoká, jenomže v dnešní době je těžší dostat se k prostředkům na jejich pořízení. Na trhu bytů tak není nedostatek poptávky, ba naopak, trh je v deficitu a zájem o bydlení roste. Momentálně nejsme v situaci jako v letech 2008 a 2009, kdy se poskytovaly velké objemy hypoték bez pojištění a najednou došlo ke splasknutí realitní bubliny. Dnes je situace taková, že vysoké úrokové sazby brzdí ekonomiku a na hypotečním trhu je menší kupní síla. Právě ten zaznamenal největší propad, který stojí za snížením počtu prodaných bytů.  

Neočekáváme však, že by v roce 2024 došlo k rapidnímu obratu situace. Pokud k němu dojde, bude to až ve druhé polovině, potažmo až v roce 2025. Dojde ke stabilizaci trhu a můžeme říct že i k nárůstu cen bytů a nemovitostí. Důvod je ten, že nákladovost stavebních prací i lidských zdrojů roste neustále nahoru. Developeři proto budou nuceni zdražovat. Jelikož je momentálně na trhu malý počet bytů, v okamžiku, kdy se uvolní stavidla hypoték a bude přístup k penězům jednodušší, dojde k růstu cen bytů.“